Immobilienrecht
Immobilien Recht
Een Pflichtverteidiger is geen gekozen raadsman (Wahlverteidiger), maar een Strafverteidiger, die door de rechter in een geval van "notwendige Verteidigung" in de zin van § 140 StPO aan de verdachte wordt toegewezen. De verdachte kan daarbij zijn voorkeur voor een bepaalde Verteidiger kenbaar maken.
De Pflichtverteidiger kan rechtstreeks bij de Duitse Staat declareren. Mocht de verdachte onverhoopt veroordeeld worden, dan zal deze de voorgeschoten kosten alsnog op de veroordeelde verdachte verhalen; behoudens wanneer het jeugdstrafrecht is toegepast. De Pflichtverteidiger mag trouwens ook bijkomende financiële afspraken met de verdachte maken.
De Pflichtverteidiger kan rechtstreeks bij de Duitse Staat declareren. Mocht de verdachte onverhoopt veroordeeld worden, dan zal deze de voorgeschoten kosten alsnog op de veroordeelde verdachte verhalen; behoudens wanneer het jeugdstrafrecht is toegepast. De Pflichtverteidiger mag trouwens ook bijkomende financiële afspraken met de verdachte maken.
Onroerend goedrecht
Veel Nederlanders in de Nederlands-Duitse grensstreek hebben de voordelen van de Duitse huizenmarkt ontdekt, en zijn vervolgens enthousiast op zoek gegaan naar het droomhuis in hun nieuwe ‘Heimat’. An sich is dit niet zo vreemd, maar het Duitse onroerend goed-recht (Immobilienrecht/Immobiliarsachenrecht) is toch net weer iets anders dan het vertrouwde Nederlandse recht.
In beide rechtssystemen komt een beduidende rol toe aan de openbare ambtenaar: aan de notaris in Nederland en aan de Notar in Duitsland.
In beide rechtssystemen komt een beduidende rol toe aan de openbare ambtenaar: aan de notaris in Nederland en aan de Notar in Duitsland.
Formbedürftigkeit
De koopovereenkomst met betrekking tot onroerende zaken kan in beginsel opgesteld worden door iedereen, maar is in zoverre zonder enigerlei waarde als dat de koopovereenkomst o.g. om rechtsgevolg te hebben, naar Duits recht (§ 311b BGB), door een Duitse Notar opgesteld dient te zijn.
De Duitse wetgever is van mening dat koper en verkoper goed moeten beseffen wat de importantie is van hun voorgenomen handelen. De Notar moet de koper middels zijn onderzoeks- en informatieverplichting (Beratungsfunktion) beschermen tegen overhaaste beslissingen (Warnfunktion), en door het wettelijk verplicht gestelde notariële vormvereiste tevens bewijs van de wilsovereenstemming leveren (Beweisfunktion). Dit alles komt dan de rechtszekerheid ten goede (Gültigkeitsgewähr).
Vandaar dat het Duitse rechtssysteem bij de koop/verkoop van onroerend goed de notariële vorm verplicht stelt, en dat gebreken op dat punt in beginsel tot nietigheid van de gehele overeenkomst leiden. Deze nietigheid kan onder bijzondere omstandigheden wel nog geheeld worden, maar de werking daarvan is slechts ex nunc, dus pas vanaf het moment van heling.
De koopovereenkomst met betrekking tot onroerende zaken kan in beginsel opgesteld worden door iedereen, maar is in zoverre zonder enigerlei waarde als dat de koopovereenkomst o.g. om rechtsgevolg te hebben, naar Duits recht (§ 311b BGB), door een Duitse Notar opgesteld dient te zijn.
De Duitse wetgever is van mening dat koper en verkoper goed moeten beseffen wat de importantie is van hun voorgenomen handelen. De Notar moet de koper middels zijn onderzoeks- en informatieverplichting (Beratungsfunktion) beschermen tegen overhaaste beslissingen (Warnfunktion), en door het wettelijk verplicht gestelde notariële vormvereiste tevens bewijs van de wilsovereenstemming leveren (Beweisfunktion). Dit alles komt dan de rechtszekerheid ten goede (Gültigkeitsgewähr).
Vandaar dat het Duitse rechtssysteem bij de koop/verkoop van onroerend goed de notariële vorm verplicht stelt, en dat gebreken op dat punt in beginsel tot nietigheid van de gehele overeenkomst leiden. Deze nietigheid kan onder bijzondere omstandigheden wel nog geheeld worden, maar de werking daarvan is slechts ex nunc, dus pas vanaf het moment van heling.
Auflassung und eintragung ins Grundbuch
Bij de koop van onroerend goed wordt onderscheiden tussen het moment van wilsovereenstemming (i.e. ‘Einigung’) tussen koper en verkoper enerzijds: de zogenaamde ‘Auflassung’, en de noodzakelijke inschrijving van de eigendomsovergang in het openbare register (Grundbuch) anderzijds.
De Auflassung is dus enkel de uiting van de wilsovereenstemming over de beoogde eigendomsovergang van verkoper op koper. Deze wilsovereenstemming wordt vastgelegd in de notarieller Kaufvertrag. De Kaufvertrag verplicht de verkoper tot levering en de koper tot betaling. De eigendomsovergang komt tot stand door de inschrijving van de Auflassungserklärung in het Grundbuch. De ‘Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch’ is het moment van het zakenrechtelijk effect: zonder formele Auflassung kan geen eigendomsovergang plaatsvinden, net zo min als bij een Auflassungserklärung zonder Eintragung ins Grundbuch.
De Auflassung is dus enkel de uiting van de wilsovereenstemming over de beoogde eigendomsovergang van verkoper op koper. Deze wilsovereenstemming wordt vastgelegd in de notarieller Kaufvertrag. De Kaufvertrag verplicht de verkoper tot levering en de koper tot betaling. De eigendomsovergang komt tot stand door de inschrijving van de Auflassungserklärung in het Grundbuch. De ‘Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch’ is het moment van het zakenrechtelijk effect: zonder formele Auflassung kan geen eigendomsovergang plaatsvinden, net zo min als bij een Auflassungserklärung zonder Eintragung ins Grundbuch.
Vormerkung
Tussen Auflassung en Eintragung kan een geruime tijd zitten. In die tijd kan de verkoper dezelfde onroerende zaak aan een derde verkopen en leveren. De eerste koper heeft dan het nakijken. Dit kan hij echter voorkomen door een zogenaamde Vormerkung in het Grundbuch op te laten nemen. De nadien opgekomen derde/koper kan zich, zodra hij in het Grundbuch als nieuwe eigenaar is ingeschreven, tegenover iedereen als eigenaar doen gelden, behoudens tegenover de eerdere koper met een Vormerkung. Die kan van de oorspronkelijke verkoper alsnog de eigendomsoverdracht van de onroerende zaak eisen; van de derde/koper kan hij verlangen dat die aan de doorhaling (Löschung) van zijn eigendomsrecht meewerkt. Tegenover de koper met Vormerkung blijft derhalve de oorspronkelijke verkoper als eigenaar/verkoper gelden.
Tussen Auflassung en Eintragung kan een geruime tijd zitten. In die tijd kan de verkoper dezelfde onroerende zaak aan een derde verkopen en leveren. De eerste koper heeft dan het nakijken. Dit kan hij echter voorkomen door een zogenaamde Vormerkung in het Grundbuch op te laten nemen. De nadien opgekomen derde/koper kan zich, zodra hij in het Grundbuch als nieuwe eigenaar is ingeschreven, tegenover iedereen als eigenaar doen gelden, behoudens tegenover de eerdere koper met een Vormerkung. Die kan van de oorspronkelijke verkoper alsnog de eigendomsoverdracht van de onroerende zaak eisen; van de derde/koper kan hij verlangen dat die aan de doorhaling (Löschung) van zijn eigendomsrecht meewerkt. Tegenover de koper met Vormerkung blijft derhalve de oorspronkelijke verkoper als eigenaar/verkoper gelden.
Grundbuch und Kataster
Hiervoor is al duidelijk geworden dat het Grundbuch in zekere zin vergelijkbaar is met het Nederlandse Kadaster. Het Grundbuch is een (semi-)openbaar register waarin alle rechtsverhoudingen ten aanzien van een bepaalde onroerende zaak worden bijgehouden. Hiertoe worden van alle onroerende zaken die in privé-bezit zijn een Grundbuchblatt aangemaakt. Ieder Grundbuchblatt bestaat uit een Bestandsverzeichnis (met onder andere de kadastrale info, bebouwing, gebruik, etc.), en drie Abteilungen. In Abteilung 1 worden de eigendomsverhoudingen opgetekend; in Abteilung 2 de eventuele andere rechten, met uitzondering van Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, en beschikkingsbeperkende omstandigheden zoals faillissement en openbare verkoop. In Abteilung 3 zijn de Hypotheken, en Grund- und Rentenschulden opgenomen.
In het Duitse Kataster zijn die zaken opgenomen die in Nederland in het kadastrale veldwerk zijn vastgelegd, inclusief kadastrale omschrijving. Het Kataster wordt bijgehouden door de Länder.
Het Grundbuch is (semi-)openbaar en wordt bijgehouden door de Amtsgerichte. Eenieder die een ‘berechtigtes (c.q. gerechtfertigtes) Interesse’ aan inzage in het Grundbuch heeft kan inzage in en afschriften uit het Grundbuch verlangen. Op dit 'gerechtvaardigde belang' worden veel aanvragen initieel afgewezen. De aanvraag moet dus goed onderbouwd worden. Overigens zijn de kosten voor een afschrift relatief gering (gemiddeld: € 20,00 - € 30,00).
In het Duitse Kataster zijn die zaken opgenomen die in Nederland in het kadastrale veldwerk zijn vastgelegd, inclusief kadastrale omschrijving. Het Kataster wordt bijgehouden door de Länder.
Het Grundbuch is (semi-)openbaar en wordt bijgehouden door de Amtsgerichte. Eenieder die een ‘berechtigtes (c.q. gerechtfertigtes) Interesse’ aan inzage in het Grundbuch heeft kan inzage in en afschriften uit het Grundbuch verlangen. Op dit 'gerechtvaardigde belang' worden veel aanvragen initieel afgewezen. De aanvraag moet dus goed onderbouwd worden. Overigens zijn de kosten voor een afschrift relatief gering (gemiddeld: € 20,00 - € 30,00).
Belangrijke vraagstukken
Heeft U nog vragen? Laat het ons weten via het contact-formulier.